モーゲージ・アップデート

06/20/2011 / 00:55
モーゲージ・アップデート

住宅ローンのことを一般にモーゲージ・ローン(mortgage loan)、略してモーゲージと呼びます。マイホームを購入する際には、もちろん全額を現金で支払うことも可能ですが、モーゲージを利用するのがとても一般的であり、モーゲージ・マーケットの動向は物件を購入しようとする人にとっては非常に重要なわけですが、この数ヶ月で大きなマーケット変化がありましたのでまとめておきたいと思います。

元気のよいポートフォリオ・レンダー

いわゆる地銀を中心とした住宅ローンの貸し手をポートフォリオ・レンダーと呼びます。大雑把に言えば、一般的にナショナルバンクは、モーゲージとして住宅購入者にお金を貸し出した後、直ぐにその債権を政府系金融機関であるファニー・メイ (FNMA) など販売します。これにより、銀行側はすぐにまた新たな貸付のための資金を手に入れることができるわけです。

これに対しポートフォリオ・レンダーは政府系金融機関と取引するためのコストを賄いきれないため、モーゲージを自分たちでキープします。つまり、自分たちがモーゲージとして貸し出すと決めた予算に貸付額が達した時点でモーゲージの扱いは修了。その後、その資金を回収するまで一定期間待ち、資金回収後にまた新たにモーゲージの貸付を行うということになります。

前置きが長くなってしまいましたが、このポートフォリオ・レンダーがここ数ヶ月活発に営業をしています。

自分たちだけの小さな資金でまわしているポートフォリオ・レンダーは政府系金融機関からの制約に縛られていないため、貸付の際の基準が非常に緩やか。。。言ってみれば支店長の裁量次第・・・というようなイメージです。ですので、例えばかなりの修繕が必要で大手銀行のモーゲージを利用することが困難な場合でも利用できる可能性がある上、例えば15年変動金利のローンなどを利用したい場合には圧倒的に低い金利で借りることが可能です。

10月1日より1世帯住宅に対するファニーメイのローンサイズがダウン

新聞などですでに読まれた方も多いかもしれませんが、今年の10月1日より一般的な1世帯住宅(コンドやコープも含む)に対する貸付基準の上限が、これまでの$729,750から$625,500に下がります。前述のようにファニーメイは直接消費者にお金を貸し付けるわけではなく、大手の銀行が貸し付けた住宅ローンを買い取るわけなので、この買取の際の基準が下がる→銀行もこれに従い貸付額を下げる、という形になります。

10月1日からというとまだ数ヶ月先と思われるかもしれませんが、そんなことはなく、例えばチェースバンクは、これに伴いこれまでの基準額での貸付を6月15日に締め切りました。ですので現時点で$625,500以上の1世帯住宅向けローンでの物件購入を進めている方は要注意です。

歴史的な低さを続けるモーゲージ・インタレスト

住宅ローンが低金利で推移しています。NYC内での物件購入の際の金利はネイション・ワイドと比べれば高いわけですが、それでも30年FIXで4.6%台という低さ。借りるならイマ!と思わせざるを得ない低金利であり、とくにはじめてマイホームの購入を検討されている方にとっては追い風です。

このため通常ですとPMI (Private Mortgage Insurance)が気になってあまりオススメしないFHAの利用、つまり頭金3.5%によるマイホームの購入も、低金利が追い風となって毎月の支払いに割高感を感じないレベルになりつつあります。マンハッタン、ブルックリンとも一部の物件価格は上昇傾向にあることは否めませんが、マーケットにはまだお買い得な物件が多くありますので、ファーストタイム・バイヤーにチャンス到来!という感じです。

日々変化するモーゲージ・ガイドライン

モーゲージを借りるためのガイドラインやレギュレーションが毎週・毎日のように変化しています・・・こまりますね。これにより銀行からの最終的なApprove (Pre-Approve ではなく)をもらうためのハードルが高くなっています。特に個人事業主(Self Employed)の方は注意が必要です。

マンハッタンとは異なるブルックリンマーケット

現在、銀行の経費削減のために、モーゲージのApproval を取得するプロセスのオートメーション化が急速に進んでいます。オートメーション化というのはつまり、あらゆる条件をルールに従い判断していくわけであり、想定外・規定外・例外的な物件の判断に関しては全く持って弱く・・・結果として以前以上にこのような場合のモーゲージのプロセスが困難になっています。

このことは、もともと不動産エージェントにせよモーゲージブローカにせよ専門性が求められるといわれるブルックリンのマーケットに大きなインパクトを与えています。なぜならブルックリンの不動産マーケットは、前述の想定外・規定外・例外的のオンパレードだからです。ブルックリンの物件は不動産エージェントだけでななくモーゲージブローカーも、ブルックリンのマーケットに精通したプロフェッショナルを使う必要性が以前にもまして高くなっています。

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Author Photoニューヨーク不動産のスペシャリストとして大手不動産会社コーコラン(The Corcoran Group)に勤務する傍ら、ブルックリンでの日本語子育て支援活動にも奔走する松本哲夫の個人ブログ。About me

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