明暗を分けたブルックリンとクイーンズ

07/17/2011 / 02:15
明暗を分けたブルックリンとクイーンズ

先日コーコランの第二四半期レポートが発表され、あちこちのメディアで取り上げられました。データの読み方はメディアによって様々ですが、多かったのはブルックリンとクイーンズのマーケット比較。

以下はデイリーニュースの記事です。
Brooklyn condos are in high demand while Queens housing prices drop

実際、ウォールストリートに支えられ超高額物件を中心に好調なマンハッタン、強い需要に引っ張られ上昇気流に乗っているブルックリンに対し、残念ながらクイーンズが一人負けの状態です。

不動産はマーケットですから、基本的には購入したいという「人気」が価格を支えます。この「人気」が生まれる理由は様々ですが、ベースになるのはそのエリアに対する「価値」。つまり、人々があるエリアに対してどのような価値を見出しているかが、そのエリアの不動産価格に反映されるわけです。

その土地に価値を見出す人が多くなっていく、つまり人気が上がっていけば、不動産の価格も上がるということになり、ある意味単純です。

しかしバブル景気などにより土地の価格が上がった場合には、エリアの価値に基づいた価格以上に不動産の価格が上がります。そして問題なのは、この傾向はもともと価格が高かった地域(人気があったエリア)より、その周辺地域、つまり本来人気のなかったような地域に強くでるということなのです。

将来性も含めた価値がもともと認められていたエリアの価格も上がるが、そうでないエリアの価格も時にそれ以上に上がる・・・ということです。

One of Brooklyn’s strongest markets was northwest Brooklyn – which includes Cobble Hill, Brooklyn Heights and Park Slope – where the median price of a home surged 19.5% compared with last year to $669,000, according to the report.
The story was different in Queens, where home sales fell 40.6% to 2,361. The median price of a Queens home rose 2.1%, compared with last year, to $342,000.
The Queens market was lifted last year by federal tax credits. Without those incentives this year, sales slowed.

ですので今のようなリーマンショック後の調整マーケットでは、各エリアがその本来の価値に基づいた価格に収斂していく過程でもあり、まさにエリアの本当の価値が試されているマーケットとなるわけです。

ただし注意したいのは、以前不動産はローカルででも書きましたが、マンハッタン、ブルックリン、クイーンズという地域分けはあまりに大きく、実際にマイホームの購入を考えるときなどは、よりマーケットを細かく見ていく必要があるということ。

事実、記事中でもあるようにクイーンズの中では、”Douglaston, Bayside, Fresh Meadows and certain areas of Flushing”はホットだそうで、これはスクール・ディストリクト(公立学校の学区)がものをいっているという話しです。

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