なんとも気持ちのよい秋晴れが続いているニューヨーク。街を歩く人々の顔にも自然に笑みがこぼれているような気がします。

このところ個人投資家の方からのご相談が多いこともあり、昨年から今年にかけて投資物件として盛り上がったニューデベロップメント、be@Schermerhorn(ビー・アット・スキマホン)という開発における、投資効果の検証をしてみたいと思います。

be@Schermerhorn はいわゆるダウンタウン・ブルックリンに建てられた新築物件で、フルタイムドアマンやジムはもちろんのことあらゆる意味でハイスタンダードなつくりの全246世帯が入居する大型開発ですが、不動産バブル時につけられたプライシングを全て見直しマーケットにリリースし直したという経緯があり、その直後多くの個人投資家からの買いが入った物件です。

まずスタジオアパートメント(日本で言うところのワンルームマンション)では、例えば広さ444SqFtで今年の8月に$285,650ドルで購入されているユニットは家賃$1,895ドルでレントアウトされています。つまり表面利回り8%であり、実質利回りを計算すると6.4%となります。

次に1ベッドルームでは、例えば広さ662SqFt で今年3月に$432,500ドルで購入されているユニットは、家賃$2,500ドルでレントアウトされており、同様に計算すると表面利回り7%で、実質利回りは5.4%。

2ベッドルームでは、910SqFt で$628,000ドルで購入された物件が、家賃$3,600ドルでレントアウトされており、表面利回り6.9%で、実質利回り5.5%という状況です。

この数字を高いと見るか低いと見るかは投資に対する考え方によりますが、例えば純粋に数字のみを追いかけ、二桁の利回り狙いで米国南部や中部の物件を物色しているような方には全く向きません。

しかしテナント探しに苦労しないハイデマンドなエリアであり、物件購入後のオペレーションに手がかからないことを考えると、他の投資とあわせたポートフォリオの一部として考える場合や、個人の方がサイドでまわす場合などには十分検討に値する数字ではないでしょうか。

ちなみに同じ程度の額、例えば1M(100万ドル)以下での投資を考えた場合、マンハッタンでみるとこの利回りはどう変化するのでしょうか?次回はマンハッタンの現状をブルックリンと比較してみたいと思います。