Tax Abatementが消える日。

04/05/2012 / 00:50
Tax Abatementが消える日。

ニューヨーク市内における新築コンドの着工件数がこれまでに比べて激減するという話しは以前もしました。これは新築開発をする際の銀行融資が非常にタイトでだることが直接の原因です。

デベロッパーにとっては建てたくてもお金が借りられないという状態であり、かなりよいトラックレコードを持っているデベロッパーであってもこの状況は変わりません。

結果として既にマーケットにある新築在庫は奪い合いに近い状況になりつつあるわけですが、注意したいのはTax Abatement(タックス・アベイトメントと読みます)です。

Tax Abatementにはいくつかの種類がありますが、新築物件を購入する際によく見るのは421Aというタイプ。

例えば工場として使われていた土地にデベロッパーが新しい集合住宅を建てると、ニューヨーク市にとってはその土地からの税収入が一気に上がり増税効果があるため、これを推奨するインセンティブとして、要件を満たしている新築物件にたいし、一定期間・一定額の税金の免除をあたえるのが421Aです。

税金の免除はビルディングそのものに対して行われますので、当然このビル内のユニットをコンドとして購入したオーナーもそのメリットを享受できるわけで、一定期間、Property Taxが非常に低く抑えられます。

例えば周辺のTax AbatementないコンドのProperty Taxが月350ドルなのに対し、Tax Abatementが適用されているユニットの場合、月5ドル・・・というような具合です。

物件の購入者にとっては月々の支払いが抑えられるわけですから大きなインセンティブとして働きますが、問題はその適用期間。

2007年までは25年という長期に及ぶTax Abatementを許可していましたニューヨーク市ですが、現在では非常に取得しづらくなり、許可されるTax Abatementのほとんどは15年、マンハッタンの多くの物件は10年という短いものになってしまいます。

421a Tax Abatement における税率の経年変化(クリックで拡大)

例えば10年のTax Abatementの場合、3年目からタックスの額は2年毎に20%上がっていき11年目からは減税効果がゼロになります。

15年ものの場合には最後の5年間に毎年20%上昇していく仕組みで、これは25年ものの場合も同様です(左のチャート参照)。

例えば2011年に建てられ15年のTax Abatementが適用・スタートしている物件を新築で購入した場合、そこに10年住むとその次の年、つまり11年目からは税金が20%づつ上がっていくわけです。

ということは、この物件を購入してから10年後に売却しようとした場合、Tax Abatementは5年しか残っていないわけですから、次に購入者する人にとっては、購入後から税金が上がり続けることになります。

特にProperty Taxが高額であるマンハッタンの物件ではこれが大きな問題になっているわけですが、ブルックリンでも基本的な状況は同じです。

もちろん物件価値という意味で言えば大きなマイナスであり、最終的には売却価格を大幅に下げることでこのデメリットを相殺せざるを得なくなるわけです。

これに対し、例えば2007年に建てられ、その当時25年のTax Abatementが適用されスタートしている物件を中古住宅として購入した場合、2012年の現在でもまだ20年のTax Abatementが残っていますから、10年住んで売却しても、次の購入者にとってまだ10年のTax Abatementが残っています。

正確には最後の5年はタックスが上がっていくものの、前述の物件より売却しやすいことがわかるかと思います。

ということで、特にインベストメントとしての物件購入時にはTax Abatement を正しく把握することは非常に重要であり10年、15年のTax Abatement しかついていない場合には、販売時期を含めた投資戦略を十分に練っておく必要があるということになります。

その意味では現時点では貴重ともいえる25年のTax Abatementが適用されているビルディングは投資としては非常に魅力がありますので、このようなビルは常にチェックしておくことが大切です。

お持ちの物件のTax Abatementが何年もので何時切れるかというのは直ぐに調べられますので、ご自身の物件の状態をお知りになりたい場合や、今後の投資戦略を練り直したい方はお気軽にご連絡ください。

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