大きなビルか小さなビルか?

04/19/2012 / 06:33
大きなビルか小さなビルか?

週末から夏日のような日が続いていたのが今朝は結構冷え込みました。自分が着るものもさることながら、子供に着せるものを選ぶのには毎日苦労するこの時期のニューヨークです。

さて、先日新しいクライアントの方とのミーティングで「大きなビルに入っている物件と、小さなビルディングに入っている物件はどちらがいいですか?」という質問がでました。

どちらがいいか?というのは、どちらが好きかということも含め購入する方の価値観によりますので、答えるのは難しいのですが、大きなビルに入っている物件と小さなビルに入っている物件にでは異なる特徴があるのも事実です。

ということでPros & Cons のかたちでそれぞれの特徴をまとめてみました。

小さなビルに入っている物件

どの程度を小さなビルと呼ぶかにもよりますが、とりあえずここでは10世帯以下、大きくても20~30世帯程度までのビルのことを考えたいと思います。

実際小さなビルに入っている物件というのは、ブラウンストーンなどのアンティークタウンハウスをコンバートした2~6程度のユニットが入っているコンドやコープ、それより少し大きく20ユニット前後が入っているPre-warビル、さらには小規模の新開発など、いくつかの種類の物件が含まれます。

Pros(よい点)

  • 人気の高いブラウンストーンタウンハウスが選択肢に入る。
  • ビルディング内のユニット数が少ないため、普段の生活やボードミーティングを通し全ての住人が知り合いになれる(顔の見えないストレンジャーがビル内にいない)。
  • その結果、アットホームな感じやコミュニティー感が強い。
  • ジムやプールなどのアメニティがないので建物に問題がない場合には毎月の管理費が低くおさえられる。
  • ハウスルールやボードのレギュレーションが比較的緩いことが多い。
  • ブラウンストーンのガーデンレベルに代表されるように広いバックヤード付の物件がある。

Cons(注意が必要な点)

  • ビル自体に大きな修理・修繕が発生した場合、ビル内ユニット数が少ないため1世帯当たりの費用負担が大きくなる。
  • 隣近所との付き合いが苦手な場合には負担になる可能性もある。
  • プールやジム、ヨガスタジオやキッズルームなど、近年人気のビルディングアメニティはのぞめない。
  • オーナー全員がボードメンバーであることが多く、ビル自体の管理・運営にたいするコミットメントが必要な場合がある。
  • 管理費の未払いや、破産オーナー等が出た場合の影響が大型のビルより大きくなる。
  • ビルディングメンテナンスの度合いが、居住者の意識とコミットメントに大きく左右される。
  • 10世帯以下のコープの場合、モーゲージの利用ができない、もしくは非常に難しい場合がある。
  • ブラウンストーンの場合、標準的なビルのサイズが20フィートx45フィートなので、1フロア全てを使っても床面積は800SqFtちょっと。そのため2ベッドルームのシンプレックスで1200SqFtのような新築に多いサイズと間取りは難しい。

大きなビルに入っている物件
Pre-War、Post-War ビルディング、それにニューデベロップメントを含め、数十世帯から数百世帯まで

122世帯が入るアッパーウエストのPre-war コンド

様々なサイズのビルディングがありますが、一般的に何らかのアメニティーがビル自体についています。最近若干人気が薄れつつありますが、ドアマン付のビルディングの多くは大型のビルとなります。

Pros(よい点)

    • 小型のビルディングでは実現できない広い間取りを選べる可能性がある。
    • プールやフィットネスジム、キッズルームやコンシェルジュなど、ビルディングのサービスやアメニティが充実していれば、その付加価値がユニットそのものの価値にも加えられる。
    • ビル内には多くの人が住んでいるので、フレキシブルな近所づきあいができる(心の負担が少ない)。
    • ビルに問題があった際、世帯数が多いので各ユニットオーナーの負担が低くなる可能性がある。
    • ボード(管理組合)やマネジメント会社がビルディングの管理を行うので、ビルそのものの運営に深くかかわる必要がない。
    • 管理費の未払いが発生した場合やオーナーが破産した場合など、他のオーナーへの影響が小さいビルに比べ相対的に低い。
    • スーパー、ドアマン、コンシェルジュなど、日々の管理をしてくれる人がビル内に常にいるので便利(荷物や新聞の受取、ゴミだしなど)

214世帯入るダウンタウン・ブルックリンの新開発コンド

  • 新築の場合には、現代人のライフスタイルに合わせたビル設計や間取り、アメニティーになっている。

Cons(注意が必要な点)

  • 多くの世帯が入っているため、ビル内の人の出入りが多い。
  • 小型ビルに見られるようなコミュニティー感が低い場合が多い。
  • 特にアメニティが充実しているビルの場合には、小さなビルディングに比べ管理費が高い場合が多い。
  • 購入時や売却時、また貸し出す際などの規定や手続きが、小さなビルに比べ複雑な場合がある。
  • 税金が高くなる場合がある。特にTax Abatement 後の税額に注意が必要。

※一番上の写真はブルックリン日系人家族会主催のお花見プレイデート。子供達と一緒に一日プロスペクトパークで楽しく過ごしました。

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