アプレイザルとインスペクション

11/03/2014 / 08:42
アプレイザルとインスペクション

現在販売しているサンセットパークのタウンハウスはおかげさまで大変な人気で、最初のオープンハウスで直ぐにオファーが入りました。

その後バイヤーの方は直ぐにインスペクションを行い契約書にサイン。その後無事に In-Contract(成約)となり、つい前日アプレイザルも終了しました。

ということで今回は「インスペクション」と「アプレイザル」のお話しです。

「インスペクション」と「アプレイザル」はどちらも物件の売買において行われるプロセスです。

まず、アプレイザルというのは、不動産を購入時にバイヤーがモーゲージ(住宅ローン)を使う場合、銀行がその不動産の担保価値とリスクを確認するために行われる物件の査定のことを指します。

アプレイザルは銀行がモーゲージをプロセスする際に必要な訳ですから、モーゲージを利用しない全額現金での購入の場合には行われません。またアプレイザルは通常モーゲージを使う本人であるバイヤーの費用により行われます。

large_142 物件の種類により行われ方は大きく変わりますが、簡単に言えば銀行により雇われた第三者機関であるアプレイザル会社がアプレイザーを現場に送り、物件そのもの情報を現場で収集します。

その後その情報と、その物件周辺で売却された類似物件の過去6ヶ月間のセールス情報をもとに物件のアプレイザル・バリュー(査定価格)を算出し、レポートにまとめて銀行に提出します。

銀行はこのアプレイザル・バリューを参考に(実は実際にはそれだけではないのですが)、最終的な査定金額を算出します。

一部の特殊なローンを除き、バイヤーはこの最終査定金額の80%までを銀行からモーゲージの形で借りることが可能になるという訳です。

物件を売却する際にmarketability を確認するためにセラーが行うこともあり、この場合にはセラーがその必要を支払います。ただしセラーが行ったアプレイザルはバイヤーのモーゲージに直接使用することはできませんのでバイヤーがモーゲージを使う場合には再度アプレイザルが行われます。

これに対しインスペクションは、バイヤーが購入したい物件の状態を詳しく調べ、物件購入の判断をするために行われるものであり、NYC内の不動産取引では、バイヤーのオファーがアクセプトされた後、契約書にサインをするまでの間(通常は5 Business Days前後)に実施されます。

インスペクションを行い、物件が思ったとおりの状態、もしくは許容範囲内の状態であれば契約書へのサインと進み、また思ったよりもあまりに状態が悪かった場合にはサインを行わず取引をキャンセルする・・・というような判断材料に使用されるわけです。

実際のホームインスペクションは、ホームインスペクターを利用するのが一般的ですが、建築家やコントラクターが雇われることもありますし、バイヤー自身が行うこともあります。

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