なぜ30 Year Fixed がいいのでしょうか?

01/28/2015 / 16:47
なぜ30 Year Fixed がいいのでしょうか?

結局先日のブリザードは、ニューヨーク市も完全防御体制で身構えていたにもかかわらず、ブリザードにはならずじまい。

一般社交通規制や公立校の休校まで行ったため若干の肩透かし感はありましたが大事に至らずほっとしました。

さて、モーゲージ(住宅ローン)の金利が2013年の底を再度うかがうような形で下がっています。

不動産ブームといわれた2007年前後の金利が6.5%前後であったことを考えると、現在の金利の低さがあらためて際立ちます。

mortgage 530 Year Fixed (30年固定金利)で4%前後なわけですが、これが15 Year Fixedになると3%前後という低さになりますので、このレートであれば返済期間が短い15 Year Fixedを使いたいと考えるのは自然なことかもしれません。

モーゲージの種類というのは大雑把に分けると、固定金利型(Fixed)と変動金利型と変動金利型(ARM: Adjustable-Rate Mortgage) に分かれますが、そのどちらにも、10年、15年、30年などの返済期間別のモーゲージが存在します。

返済期間が短いということは、返済総額が低いということであり、逆に長いということは銀行に多く儲けさせる・・・ということでもあります。

そして、変動金利型に関しては、最初の数年間が固定金利である商品が一般的で、例えば最初の5年間が固定金利、その後変動金利となるモーゲージは5/1 ARM、7年間が固定金利であれば7/1 ARMと呼ばれます。

このようにモーゲージには多くの種類があるわけですが、金利の変化にあまり左右されず、圧倒的に利用されることが多いのは30年固定金利ローン、つまり30 Year Fixed Mortgage となります。

なぜ30 Year Fixedが最もポピュラーである最大の理由は月々の支払い額が30年間一定に保つことが出来るということです。

例えば変動金利のモーゲージは、金利は低くなるものの、変動金利時に生まれる予想不可能な支払いリスクを背うことになります。これに対し毎月のローンの支払いが生涯変わらないというのは、安心感があるというだけではなく、将来に対するインフレのヘッジ効果もあるわけです。

さらに、30 Years Fixed Mortgageの多くは、支払い期間中の元本の返済を無制限で認めています(全ての商品ではないので注意が必要ですが)。

これはつまり、もし早く返したければ、月々の返済時に元本をより多く返済することで30年以下で返済することが可能であるということになります。

完済までの期間が圧縮されれば銀行に支払う金利分の支払いが低くなりますので大きなセービングになるというわけです。

また、例えば15 Year Fixed と30 Year Fixedを比べた場合、確かに15 Year Fixedは15年で完済となるわけですが、30 Year Fixedと比べ半分の期間で完済するわけですから、以下のように毎月の支払いが増える計算になります。

400Kの住宅ローンを借りる場合の毎月の支払い額
15 Year Fixed (金利3%): $2,762.33ドル
30 Years Fixed (金利4%): $1,909.66ドル

毎月の返済が増えても返済総額が低いほうがいいという方もいらっしゃるかもしれません。しかし先述のようにその気になれば30 Year Fixedでも返済を早めることは可能です。

しかも、例えば数年後に、上記の400Kのローンを借りた物件を。、貸し出したいということになった場合、もしこの物件の見込みレントが2800ドルだったとしたら、15 year Fixedの方は景気が少しでも悪くなり、見込みレントが下がった場合には、すぐにマイナスが出てしまうこととなります。

あるいはマイナスを避けるために高いレント設定をした結果、テナントが見つかりづらい・・というような状況もありえます。

これに対し毎月の支払いが低く抑えられている30 Year Fixedの方は、景気に合わせてレントを下げ、余裕を持ってテナントを入れることが可能となるわけです。

ということでマイホームを購入する際のローンには、30 Year Fixedが好まれる傾向にあるというわけです。

今回あまり触れなかった変動金利の住宅ローンについては次回お話ししたいと思います。

, , , , , , , ,

Service Menue

マンハッタン, ブルックリン、クイーンズで不動産ご購入やご売却をご検討の方はこちらからお気軽にご相談ください。

- 不動産「ご売却」のお手伝い
- 不動産「ご購入」のお手伝い
- 不動産価値の「無料査定」
- 「投資」物件ご購入のご相談
- 買い替えのご相談・お手伝い
- レンタル物件の「テナントさん探し」
- 大家さん代行サービス
- NY不動産に関するご相談全般

AUTHOR PROFILE

Author Photoニューヨーク不動産のスペシャリストとして大手不動産会社コーコラン(The Corcoran Group)に勤務する傍ら、ブルックリンでの日本語子育て支援活動にも奔走する松本哲夫の個人ブログ。About me

NYCfudosan.com

私自身がエージェントとして皆様のニューヨーク不動産のご売却・ご購入をお手伝いいたします。
詳細はぜひ NYCfudosan.com をご覧ください。

Search

ニューヨーク不動産通信

不定期発行のニュースレター「ニューヨーク不動産通信」では業界裏事情やウェブサイトでは書かないニューヨーク不動産情報をお届けしています。