コープ購入時には要注意!資金全てを頭金に使えない理由。

08/14/2015 / 16:12
コープ購入時には要注意!資金全てを頭金に使えない理由。

先日まで夏季休暇をいただき、家族と共に日本に一時帰国しておりました。今年は青森を旅行したのですが予想外の暑さ&湿度に驚きました。

それと比べると、日差しは強いものの湿度が低く、気持ちのいい日が続いているニューヨークの夏です。

さて最近コープ購入のお問合せが非常に多くなっております。

以前も書いたように、例えばコンドミニアムとコープ、どちらも購入できる状況なのであれば、コンドの方が購入プロセスが簡単であること、将来に対するフレキシビリティがコープよりも高いこと(自由に貸し出すことが出来る)、ハウスルールがコープと比べてゆるいこと・・・などの理由からおススメです。

しかし、例えば仮に同じロケーションに同じサイズのコンドとコープがあった場合、コンドの方が圧倒的に物件価格が高くなります。これが新築の物件(ニューデベロップメント)であれば尚更です。

そのため予算の関係からコープを購入するというのは、特に物件価格が上昇し続けている現在のマーケットでは現実的な選択肢といえます。

ただし注意しなければいけないのは、コープの購入はコンドと比べて非常に複雑であることです。特に不動産の所有権として販売されるコンドとことなり、会社の株主(シェアホルダー)になるというプロセスを踏むコープでは、購入者の収入及び資産状況に対して厳しいルールを持っているものが多くあります。

中でも最も一般的なのが「28% ルール」と「After Purchase Asset」です。

28% ルールというのは、購入者の収入に対し、ローンと管理費を含めた負債の額が28%を超えてはならないというものです。

例えば年収が150Kである場合、購入後のローンと管理費を含めた毎月の負債額は、月収である12,500ドルの28%、つまり3,500ドルを超えることは出来ないということになります。

仮に銀行がこれを超える額を貸してくれたとしても(一般的に銀行では収入の43%までのローンを組むことが可能です)、そのようなローンでのコープの購入は出来ないわけです。

もう一つのAfter Purchase Assetというのは、購入者の銀行残高が、物件購入後にどの程度残っている必要があるかを定めたルールになります。

実際のルールはコープにより異なりますが、例えば2年分以上のAfter Purchase Assetを求めるというのは非常に一般的です。

2年分というのは、コープ購入時の毎月のローンの支払い額と管理費の合計の24ヶ月分ということになり、例えばローンの支払いが2000ドル、管理費が650ドルのコープであった場合、その合計2,650ドルの24か月分である、63,600ドルが、コープを購入した後に銀行残として残っていることを事前に証明する必要があるというわけです。

そう考えると、仮に200Kが手元資金としてあった場合でも、それをそのまま頭金に使用できるわけではなく、After Purchase Asset及びクロージングコスト(コープの場合にはコンドと比べ低め)を差し引いた額を頭金とする必要があるということになります。

またコープの場合、25%以上の頭金を求めてくるビルも多くありますので、実際の購入予算が幾らなのかを十分に計算し準備したうえで物件探しを始めることが重要です。

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