雪の影響がまだ残るニューヨークですが今週一週間は少し暖かい日が増えそうです。

ニューヨークの不動産マーケットというのはローカルとグローバルが交錯する非常にユニークなマーケットですが、ブルームバーグが発表した2016年第4四半期の、マンハッタン、ブルックリンにおけるエリア別マーケット動向をみると、マーケットを外から眺める時に使われる「ニューヨークの不動産マーケット」という言葉がいかに大雑把なことであるかを感じることができます。

マップ上に最初に表示されているのは、Median resale price (中古不動産市場におけるエリア別販売価格の中央値)ですが、マップの左上にあるVIEWというプルダウンメニューから12種類のマーケットデータを表示することができます。

この12種類のデータの中で最もマーケット動向を掴みやすいのは Median days on market、つまり販売開始から成約までにかかる日数です。

これを見ると例えば、ブルックリンの多くのエリアが48.6日以下(水色のエリア)である一方、マンハッタンには70.8日以上であるピンクのエリアが目立ち、48.6日以下で成約となっているエリアは2箇所だけとなります。

またブルックリン内であってもウィリアムズバーグ、ブッシュウィック、イーストニューヨークについては物件が成約するまでの日数は90日以上となっています。

不動産マーケットは他のマーケット同様、需要と供給のバランスにより成立しますので、成約までにかかる日数が他のエリアに比べて長くなっているということは、そのエリアの販売価格がマーケットの適正価格よりも高いことを意味します。

つまりそのエリアに対する需要は、販売されている物件価格ほど高くないということになります。

例えばブルックリンの3エリアについて言えば、どのエリアもこれまで盛んに売買がされていたエリアですが、この3エリアは見事にLトレインのエリアであり、断言はできませんがLトレインが長期運休することによる需要低減の影響が考えられます。

ちなみに全エリアの中でワーストはイーストハーレムの132日。

成約後に物件の販売が完了するまでにはモーゲージを使った場合通常2ヶ月程度かかると考えると、イーストハーレムでは物件を販売するために実に6ヶ月以上かかっていることになり、需要と供給の間に大きなギャップが生まれていることがわかります。