ニューヨークの不動産購入を考えた時最初にイメージするのは、パノラマビューのモダンな高層コンドミニアムかもしれません。しかしそのようなコンドに人気がある一方で、庭付きのタウンハウスというのもニューヨークを代表する不動産の一つであり、多くのニューヨーカーが憧れるライフスタイルです。

 

タウンハウスというのは一軒家ですので、購入のハードルが高いのではないかと考えがちですが、ニューヨーク、とくにブルックリンとクイーンズにおいては、魅力的なタウンハウスを手に入れるというのは十分に実現可能な夢であり、近年の高層ビル開発の活性化と比例するようにそのマーケットは活気を帯びています。

 

そこで今回から数回に分け、タウンハウスに暮らす魅力や、その種類、特徴、購入における準備と方法などについてお話をしたいと思います。

 

 

マイホームとしてのタウンハウスの魅力

 

まず、大家や管理組合、ボードや管理会社がいないというのは、タウンハウスの大きな魅力の一つです。

 

一軒家であるタウンハウスは、ビル内のユニットを所有するのではなく、ビルごと所有します。

 

ペットに関するルールもありませんし、リノベーションをする際にボードの許可を得る必要もありません。法律を破らない限り、文字通り好きな時に好きなことができます。

 

タウンハウスには「庭」がついています。通常タウンハウスの庭は、バックヤードと呼ばれる、玄関側からは見えないビルの裏にありますが、中にはフロントヤードがあるものや、両方がついている物件もあります。

 

ニューヨークで庭付きの暮らしをするというのは夢のような話に聞こえるかもしれませんが、タウンハウスを購入理由に庭付きの暮らしをあげる人は非常に多く、ガーデニングや家庭菜園、バーベキューやガーデンバーティ、あるいは夕飯の支度でキッチンにいる間、子供はバックバックヤードで自由に遊ぶ・・など、アパートでは実現することが難しいスタイルの暮らしを満喫することが可能です。

 

 

そして、これはマルチファミリータイプのタウンハウス(タウンハウスの種類については次回解説予定です)に限られますが、自分たちがオーナーとして住んでいるユニット以外の部分をテナントに貸し出すことが可能です。

 

例えば、1.2Mのタウンハウスを25%のダウンペイメントで購入した場合、約$4,500の毎月のローンの支払い(金利4.25%で計算)が発生する訳ですが、テナントユニットを貸し出すことで$2,500ドルの家賃収入が得られれば、自分たちの支払いは$2,000になることを意味しています。

 

固定金利ローンにより自分たちのローンの支払いは毎月$2,000ドルで生涯変わることはない一方、テナントの家賃は年々上げられる可能性があり、自己負担は長期的に軽減していくことになります。

 

テナントユニット部分のローンは、自分たちの代わりテナントが払ってくれるわけですから、自分たちがリタイヤする頃にはローンはテナントにより完済され、リタイヤ後の資産が出来上がっているというようなことも可能です。

 

言い方をかえると、2ファミリー(1つの建物の中に2世帯の居住が法的に認められているタイプ)のタウンハウスというのは、コンドミニアムユニットを2つ同時に購入して片方に自分たちが住み、もう片方を貸し出すというのと同じ意味がある上、コンドミニアムと違い管理費などがかからないという利点があるわけです。

 

私自身タウンハウスに長く住んでいますが、毎日が慌ただしく過ぎていくニューヨークの暮らしの中で、タウンハウスのバックヤードが生活に大きな安らぎと楽しみを与えてくれることを実感しています。

 

 

投資物件としてのタウンハウスの魅力

 

インベストメントとして物件を探す場合、マルチファミリータウンハウスには大きな魅力があります。

 

まず例えばニューヨーク、特にマンハッタンでコンドミニアムを購入した場合と比べ、タウンハウスでの投資は圧倒的にリターンの割合が高くなります。

 

これは1つのタウンハウスに複数ユニット(世帯)が入っていることによりトータルインカムが大きくなること、管理費がかからないので費用が低く抑えられること、管理会社やボードがないので、貸し出す際の手間や費用が全くかからないことなどに起因します。

 

それではタウンハウスのユニット数は多ければ多いほどいいのかというと、実はそうではなく、実は2-3ユニットまでが最もハンドリングしやすく、個人の不動産投資の対象として人気がある物件となります。

 

 

理由は5ユニット以上のタウンハウスの場合、居住用物件ではなく商業用物件というカテゴリに入ってしまうため、急に様々なレギュレーションや規制の適用が厳しくなり、結果として非常に手がかかるようになってしまうか、ランニングコストが上がってしまうことが多いためです。

 

これに対し4ユニット以下の物件は住宅用物件に分類され、色々な規制が商業用物件に比べ緩やかなわけです。

 

それでは最もインカムが望める4ファミリータウンハウスがいいように感じられるかもしれませんが、4ファミリーは4階建で4つのシンプレックス(室内に階段などがない通常のアパート)が入った物件が多く、実は庭付きのデュープレックスに住みたい一般の購入者にアピールしません。

 

そのため売却の際に思ったより価格が上がらないこともあり、デュープレックス+シンプレックス+シンプレックスという3ファミリーの物件や、デュープレックス+デュープレックス、あるいはデュープレックス+シンプレックスという2ファミリーが人気があるというわけです。

 

もちろんコンドミニアムなどを購入するのとは異なり、いくつかの注意点はありますが、マルチファミリータウンハウスは投資効率とハンドリングのしやすさを兼ね備えた魅力的な不動産と言えます。

 

次回はタウンハウスの種類についてお話ししたいと思います。

 

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