2月も半ばを過ぎましたが、昨年と比べかなり暖かなニューヨークです。しばらくブログの更新がご無沙汰になってしまいました。

いくつかの物件のクロージングを終えて一息と思いきや、春を前に昨年にはない勢いのあるマーケットが続いているブルックリンです。

以前にも何度かお伝えしましたが、今年のマンハッタン及びブルックリンでは、ニューデベロップメント(新築物件)数の逼迫が起こります。

これはNYCにファイルされ新築プロジェクト数が極端に減っていることから明らかなのですが、原因はデベロッパーに対する銀行の貸付が非常に厳しい状況が続いていることにあります。

大型の物件開発に対するローンが下りず、中型・小型に関しても経験と成功実績がなければ、銀行は中々首を縦に振らないというのが、デベロッパー、つまり供給側の状況です。

本文とは関係ありませんが、写真はパークスロープ5th Ave沿いにあるCycle Bar。バーという店名ですが、実はサイクリングマシーンによるエクササイズスタジオです。

これに対しマーケットはバイヤーであふれています。低金利が続きFHAなどの利用もしやすい環境が整っており、マイホーム購入者にとってはまたとない環境なのですが、結果として魅力のある物件に多くのバイヤーが飛びつくという状況が起こってるわけで・・・その部分を考えればセラーズ・マーケットになりつつあると言えるかも知れません。

さて、それでは例えば1つの物件に複数のバイヤーが興味を示したときには一体どのようになるのでしょうか?

パターンとしては大きく3つに分けられます。

First-come, first-served
先着順です。基本的には一番最初にオファーを入れたバイヤーに交渉の権利があり、もしそのバイヤーが契約しない場合には、次のバイヤーへと権利が移ります。ただし新築物件の場合には、物件指定のPreferred lender からPre-approvalを受けることではじめてオファーを入れることができる場合が多いので注意が必要です。

Bidding War
ビッディングとはつまり入札ということで、購入希望者間で入札しあうことで最終的なバイヤーを決定します。同時に2人のバイヤーがオーファーを入れた場合にこの方法になる可能性があります。自分の入札額を相手が上回れば、その額以上に入札するかどうかを決定しなければならず、決着が付くまで価格は上昇していきます。

Highest & Best
数多くのオファーが同時に入った場合によくとられる方法です。例えばオープンハウスの直後に5つのオファーが入った場合、Highest & Best の締め切りが決められ、入札者はこの締め切りまでに自分自身の最高額を再オファーします。他のバイヤーがどのようなオファーを入れているかは全く知らされない言わばサイレントオークションの形式をとります。その後セラーはオファーの中の一つ(最高入札とは限りません)を選択し売買交渉がスタートするというかたちです。

実際にはセラーとセラーズ・エージェントにより様々なバリエーションがありえますが、短期間で行われる場合が多く、バイヤーにとっては非常にストレスフルな状況となりますので、十分な作戦会議と心構えが必要です。